导读：在农村集体土di上房屋拆迁过程中，拆迁方如果ben着公平、公正、合理的心态，被拆迁人既能改善生活水平、置换或购买的房屋也可以shang市交易买卖。但在实践中，这就是个梦想奢望而已，全国普遍现在违法zheng地、拆迁，无任何手续、补偿也非常不合理的qing况下，用其ge种手段逼迫被拆qian人签字搬迁。必经征地拆迁已纳入行为，其you执法权，而我们老百姓在ci类案件中，属于弱势群体，在征地拆迁的进程中有放松警惕的心情，拆迁方会趁虚而入yi举攻克，达到其目的。在此，征地拆qian律师团dui崔鹏为了广大被拆迁ren能有效维权，如何救济，今天给予老百姓聊yi聊：2018年农村集体土地上房屋拆迁新规定，莫要错失良机！

一、你suo要了解de

针对房屋拆迁程序、手续、补偿方式、如何评估等等诸多问ti，法律法规已经有明确de规定。假如按zhao现行法律规定去实施的话，被拆迁人的生活水平压根不能降低，更能手头还有富裕钱。ran而，拆迁方为了降低拆迁成本，拆迁高效为目的下，拆迁方拿地方政策说shi，ci政策真的是合法有效的吗？难道能违背法律法规？可以违法shang位法？答案是否定的，其目的很明显，达到不可告人的目的。

征地拆迁律师团dui崔鹏提醒广大的被拆迁人，政策并不代表法律，我men可以要求拆迁方出示相关文件，是否有省或者国务院的征地批准文件（有公章），如果拆迁方不给出示或者说我们没有zi格看的话，那么，我men可以通过信息公开的方式调取。

依据《中华人民共he国信息公开条例》di二十条规定，公民、法人或者其他组织依zhao本条例第十三条规定向行政机guan申请获取信息的，应当采用书面形式（包括数据电文形shi）；采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出，由受理该申请的行政机guan代为填xie信息公开申请。

信息公开申请应当包括下lie内容：

（一）申请人的姓名或者名称、联系方shi；

（二）申请公开的信息的内容描述；

（三）申请公开的信息的形式要求。

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征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家，邮寄yaoyong中国邮政（EMS），底单保存为以后维权做准备，莫yao口头提出。

二、你所要清楚的

评估报告的是否客观公正直接影响到我们的补偿额度是否合情合理，然而大多数被拆迁人对于评估程序不是很清楚，单单只看报告单中分项及总额，基ben都忽略了评估ji构如何xuanze、房屋评估按zhao什么方法确定。如何判断其是否合法呢？

1、房屋评估办法。对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选yong其中yi种或者多种方法对bei征收房屋jia值进行评估。被征收房屋de类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被zheng收房屋是在建gong程的，应当选yong假设开发法评估。不同的方式方法决定着房屋的价值，大多数拆迁方对于农村集体土地上房屋按照成本法计算再乘以折旧系数，严zhong影响了老百姓的利益。合法吗？当ran不。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家，最高人民法院guan于审理涉及农村集体土地行政案件若干问ti的规定法释〔2011〕20号，第十二条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地shang的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋suo在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参zhao执xing国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，农村集体土地上房屋在zheng收之前属于城市规划区内的，补偿可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条li》作为依据，得到合理补偿。

2、评估程序。依据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，程序步骤如下：

1、选定评估机构（di四条规定，房地产jia格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定）；

2、房屋征收部门委托评估机构（di六条规定）；

3、房屋征收部门应当组织有guan单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象（第九条规定）；

4、房屋征收部门应当向受托的房地产jia格评估机构提gong征收范围内房屋qing况，包括已经登jide房屋情况he未经登ji建zhu的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向bei征收人公布。

5、房地产jia格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的zhao片等影像zi料，做好实地查勘ji录，并妥善保管（第十二条规定）；

6、房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示（第十六条规定）；

7、被征收人或者房屋征收部门对评估结果you异议的，应当自收到评估报告之日qi10日内，向房地产jia格评估机构申请复核评估（第二十条规定）。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家，评估机构的选ze是很zhong要的，如果拆迁方制定的评估机构，那么针对房屋评估其意义何在？评估机构听谁的你不清楚吗？有qi公平性、公正性、客观性存在吗？

三、你所要明白的

拆qian安置补偿协议的签订，是基于补chang合情合理的情况下，针对自身合法财产的认可。

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收fang屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建zhu面积以及占地面积、土地使用权等影响bei征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物zi等搬迁费yong，以及停产停ye损失等补chang，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房di产价格评估机构通过评估确定。

依据《国you土地上房屋征收与补偿条例》第25条gui定，房屋征收部门与被征收ren依照本条li的gui定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、yong于产权调换房屋的地点he面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停ye损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等shi项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当shi人不履行补偿协议约定的义务的，lingyi方当shi人可以依法提qi诉讼。

征di拆迁律师团队崔鹏提醒大家，（1）被拆迁人qian万不yao签空白协议（2）口头承诺如何作为yao求的依据？（3）拆迁安置补偿协议最低yi式二份，其中就有你一份（4）看清协议内容是否违约责任条款。

四、你所要知道的

农村集体土地shang房屋拆迁补偿

补偿方shi：产权置换、货币补偿、产权置换 货币补偿相结合。

（1）产权置换：原地回迁不得低于1:1；

（2）货币补偿：建zhu重置成ben补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿（指城市规划区以外的农村）。

zheng地拆迁律师团队崔鹏提醒大家，中国地大物博，因此法律适用于全国ge地，根ben不能规定拆迁补偿数额，但拆迁补偿是有原则规定的。

法律链条：

国务院办公厅《关于进一步严格征di拆迁管理gong作切实维护群众合法权益de紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必xu先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问ti，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。zhong大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序he补偿标准。

第三款规定，城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊zhong被拆迁人选ze产权调换、货币补偿等方面de意愿。

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步gui范征地拆qian行为的通知》第一款规定，加强监督检查。取消行政强制拆迁，申请司法强制执行；先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使ban迁。

di二款规定，推动完善政策，切实维护bei征地拆qian农民的合法权益。房屋拆迁要按zhao建筑zhong置成本补偿，宅基di征收按当地gui定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。

di三款规定，强化责任落实，督促地方和有guan部门依法履行职责。要对有关地方履行征di拆迁主体责任情况进行监督检查，督促严格审批征地拆迁项目，认真履行公告、告知、听证等程序，加强管理监督，依fa依规进行征地拆迁。

第四款规定，严肃查办案件，严格追究youguan责任人的责任。加大查办违法违规强制征地拆迁案件的力度，zhong点查处采取中duangong水、gong热、gong气、gong电和道路通行等非法方shi迫使ban迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方shi强制征地拆迁xing为。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家，shang述所明示的法律法条的目的在于，让老百姓清楚明白法律如何gui定，这些法律法规也是在法院庭审过程中，我menqi诉的依据、保障、后盾。法律不保护躺在权利shang睡觉的人。